Probleme juridice ale clădirilor mansardate din condominii II.

Săptămâna trecută, am început să publicăm un rezumat clar din 10 părți al mediului legal și al capcanelor mansardelor din condominiu. Suntem bucuroși să împărtășim partea 2 cu cititorii noștri.

Distingerea între proprietate comună și proprietate separată

După cum am subliniat în mod repetat, în condominii, forma de proprietate separată și comună este prezentă în același timp și, pentru a înființa un condominiu pe o clădire, Tht. [1] cel puțin două locuințe sau non-locuințe care pot fi înregistrate ca proprietate separată trebuie separate și trebuie, de asemenea, să fie posibil ca proprietatea comună să aibă obiecte identificabile.

Poate apărea, pe bună dreptate, întrebarea cu privire la ceea ce se califică drept proprietate separată și ce rămâne în proprietatea comună, în funcție de ce aspecte o cameră sau un element ar trebui clasificat într-unul sau alt grup.

Puteți citi mai multe știri actuale despre prelegerile noastre și cele mai recente articole din blogurile noastre privind legea minelor și interlocutorii.

probleme

Definiția locuințelor deținute separat și a spațiilor nerezidențiale care servesc scopuri este în esență dreptul proprietarilor care întemeiază condominiul, deoarece aceștia au decizia asupra localurilor pe care doresc să le transfere în proprietate separată, separată și pe care să le păstreze pentru comunitatea condominiului. . Cu toate acestea, acest drept ar trebui tratat și ca o obligație, întrucât, potrivit jurisprudenței relevante, care nu este numită drept proprietate separată în actul constitutiv, va fi în principiu supusă proprietății comune, cu excepția cazului în care este clar că elementul sau premisele aparțin unei proprietăți separate.

Desigur, dreptul de dispoziție al fondatorilor nu este nelimitat, întrucât unitățile de proprietate separate trebuie să fie listate în conformitate cu criteriile de divizare tehnică și independență menționate mai sus, precum și luând în considerare regulile relevante de înregistrare a imobilelor.

În stabilirea localurilor care aparțin proprietății separate, Inytv. [2] se aplică următoarele reguli:

„12. § În afara terenului, trebuie înregistrate următoarele proprietăți imobiliare:

(b) un condominiu într-un condominiu sau într-un spațiu nerezidențial deținut separat (denumit în continuare "condominii"), împreună cu cota proprietarului condominiului în părțile deținute în comun "

„13. § (2) Spațiile locuinței și spațiile aparținând locuinței se înregistrează ca locuințe permanente sau cooperative, indiferent dacă sunt conectate tehnic între ele. Celelalte sedii ale proprietarului apartamentului permanent sau cooperativ (de ex. Garaj, mansardă pentru locuințe, mansardă) trebuie înregistrate împreună cu apartamentul sau ca imobil separat, în funcție de prevederile actului constitutiv sau ale actului constitutiv . "

Se poate vedea, deci, că fondatorii au o marjă de manevră cu adevărat largă în determinarea proprietății separate, deoarece sunt limitați în esență la apartamente și spații nerezidențiale (birou, birou, magazin etc.) și elementele lor constitutive ( balcon, terasă, drum de acces). reglementarea presupune, ca o chestiune de principiu, că acestea trebuie sau pot fi tratate independent și simultan. Cu toate acestea, în cazul încăperilor de depozitare sau, de exemplu, la mansardele aparținând întrebării noastre de bază, se poate decide în actul constitutiv dacă sunt proprietăți independente și pot fi tranzacționate independent sau pot merge împreună cu unul sau alt apartament.

Trebuie remarcat faptul că regulamentul de mai sus face posibilă, de asemenea, ca spațiile care, ca regulă generală, să poată fi înregistrate separat ca proprietate separată, să fie reținute de memorandumul de asociere în cadrul proprietății comune, de obicei în scopul facilitării funcționarea comunității condominiale. Aceste ultime proprietăți sunt de obicei spații de birouri rezervate reprezentantului comun sau facilități de depozitare pentru echipamente de curățare și întreținere.

Cu toate acestea, este important să se precizeze că Legea Condominium stabilește o altă restricție asupra proprietății separate, așa cum se prevede - Secțiunea 1 (2) - că structurile de susținere ale clădirii, părțile lor, securitatea (stabilitatea) clădirii, părți ale clădirii care servesc scopului comun al coproprietarilor, echipamentele și proprietățile de construcție sunt deținute în comun, chiar dacă se află într-o locuință deținută separat sau într-o cameră care nu se află în locuință. În realitate, prin urmare, acest lucru înseamnă că principalele ziduri de susținere structurale, placarea acoperișului sau chiar conductele și conductele care alimentează întreaga casă cu utilități nu pot fi considerate parte a locuinței sau a altei camere, chiar dacă sunt înregistrate ca proprietate separată.

De altfel, nu doar navigarea documentelor fondatoare face posibilă determinarea calității dreptului de proprietate, ci și registrul imobiliar în sine. Locuințele și spațiile nerezidențiale deținute separat într-un condominiu (precum și alte spații care le aparțin și cota de idei de proprietate comună), adică, conform limbajului comun, subdepozitele sunt înregistrate pe foi separate de birouri funciare și de obicei sub un număr topografic format din patru părți, în timp ce obiectele proprietății comune sunt indicate pe plăcuța de înmatriculare a condominiului care poartă numărul topografic al parcelei.

Care este diferența dintre a deține proprietate separată și coproprietate?

Atâta timp cât proprietatea separată este deținută, coproprietarul are dreptul de a decide în mod independent asupra proprietății, utilizării, utilizării și exercitării celor mai elementare drepturi care decurg din proprietate, cum ar fi înstrăinarea (fie sub formă de vânzare sau cadou ) sau grevă (gaj, gaj), până atunci părțile de coproprietate pot fi utilizate sau deținute doar de coproprietari, celelalte decizii sunt deja luate de comunitatea condominială, adică dreptul comun al tuturor proprietarilor, în principal în forma rezoluțiilor adunării generale.

Capacitatea juridică relativă a condominiului

Condominii au fost denumiți ca ființe hibride datorită amestecării formelor de proprietate, cu toate acestea, acest indicator poate fi aplicat într-un alt aspect, și anume în ceea ce privește capacitatea juridică a condominiilor. Legea privind condominiul conține următoarele:

„3. § (1) O comunitate de coproprietari ai unui condominiu (în continuare: comunitate) poate dobândi drepturi și își poate asuma obligații sub denumirea sa comună în timpul întreținerii clădirii și administrării problemelor legate de proprietatea în comun, poate acționa în judecată și acționa în mod independent, exercită drepturile de proprietate legate de proprietatea comună, poartă sarcina proprietății comune. Reprezentantul comun (președintele comitetului de conducere) are capacitate juridică. Orice dispoziție contrară a condominiului sau a coproprietarilor este invalidă față de terți. ”

Regula poate părea clară la prima lectură și ne-am putea gândi în mod rezonabil că condominii, cum ar fi companiile, asociațiile sau asociațiile de locuințe, sunt entități depline, trăiesc absolut independent și în spatele lor majoritatea proprietarilor iau decizii în mod indirect, dar acest lucru nu este adevărat în această formă, sau nu complet.

Este incontestabil că Tht. grație dispoziției citate mai sus, condominii dobândesc o personalitate juridică independentă sub numele (fantezie) definit în actul constitutiv, dar acest lucru nu înseamnă că sunt și persoane juridice. Această distincție are o mare importanță, întrucât, în timp ce o persoană juridică poate, conform normelor care o guvernează, să aibă aproape aceleași drepturi ca o persoană fizică (adică o persoană), în cazul condominiilor, regula în cauză determină în ce cazuri și în ce măsură condominiul poate acționa ca o entitate juridică separată de proprietari, reprezentată de obicei de un reprezentant comun.

a) Primul grup de probleme care pot fi gestionate independent de condominii include îndeplinirea sarcinilor legate de întreținerea clădirii. Rezervarea ca concept ar putea acoperi o mulțime de lucruri, dar spre încântarea celor care caută un răspuns, Tht. printre prevederile Interpretului (secțiunea 56), acesta specifică cazurile de rezervare, care sunt următoarele:

  • exploatare, adică furnizarea de servicii necesare în mod continuu pentru utilizarea intenționată a proprietății comune (încheierea contractelor de utilități publice, întreținerea ascensorului, curățarea etc.)
  • întreținere, adică efectuarea de reparații preventive (fie prin depanare sau lucrări periodice periodice) pentru a se asigura că starea este menținută și utilizată conform intenției;
  • renovare, adică restaurarea stării tehnice originale sau îmbunătățirea utilizabilității prin lucrări de renovare sau modernizare.

b) Al doilea caz acoperit de capacitatea juridică relativă este gestionarea chestiunilor legate de proprietatea comună, dar aceasta acoperă în esență doar sarcinile legate de funcționarea operațională, de zi cu zi a condominiului, cum ar fi utilizarea sau utilizarea de zone.

c) În cele din urmă, zona cea mai înșelătoare este exercitarea drepturilor de proprietate comună, unde am putea presupune în mod rezonabil că toate drepturile de proprietate legate de toate zonele comune din condominiu, inclusiv exercițiul de înstrăinare, sunt proprietatea condominiului și a adunării generale (majoritate), dar jurisprudența a arătat clar că nu este așa. Un Tht. Puterea conferită de Comisie se aplică numai situațiilor juridice și litigiilor în care comunitatea condominială are nevoie de protecție juridică, în caz contrar în conformitate cu litera (b), în legătură cu utilizarea sau deținerea proprietății comune. Toate acestea înseamnă că, în timp ce condominiul este îndreptățit să acționeze și să acționeze ca o entitate juridică independentă în materie de protecție a proprietății în ceea ce privește zonele comune, numai comunitatea condominiului, adică toți coproprietarii, are dreptul la drepturi de proprietate în sens strict (proprietate drepturi, drepturi de servitute, uzufruct etc.). Și această restricție este o cerință foarte importantă pentru achiziționarea unei mansarde sau a unei alte zone comune.

Capacitatea juridică relativă a unui condominiu include posibilitatea ca condominiu sau reprezentantul comun care acționează în numele său să facă declarații legale, adică să încheie contracte, să facă notificări sau să ia angajamente unilaterale, în domeniile enumerate aici, dar și să aibă capacitate juridică.condominiu poate depune, de asemenea, un proces și poate fi trimis în judecată. Acest rol nu este nici măcar limitat de faptul că, dacă înregistrarea condominiului este doar în curs, întrucât instanțele consideră că condominiile sunt legale din momentul adoptării actului constitutiv.

Vom continua săptămâna viitoare ...

[1] 2003 CXXXIII. legea cu privire la condominii

[2] CXLI 1997. Legea privind înregistrarea imobiliară.

PRACTICĂ IMOBILIARĂ E-learning

Brokeraj imobiliar, Implicații fiscale și de prelevare a tranzacțiilor imobiliare, Achiziționarea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole și utilizarea terenului, Probleme legale ale instalațiilor de mansardă în condominiu
Conferință video (Durata videoclipurilor: 556 minute)

Dr. Péter Kesseő-Balogh
Ecovis Ungaria Legal
Avocat Mediator Partener fondator de capital
Balogh, Bihary, B. Szabó, Jean, Zalavári and Partners Law Office
[email protected]
Profilul profesional al autorului

PRACTICĂ IMOBILIARĂ E-learning

Conferință video (Durata videoclipurilor: 556 minute)

Vorbați: dr. Jean Kornél, dr. Kálmán Kinga, dr. György Zalavári
AVOCATI: 8 puncte de credit

Preț: 17.900 HUF în loc de 21.900 HUF

PROTECȚIA DATELOR (GDPR) E-learning

Conferință video (Durata videoclipurilor: 495 minute)

Au vorbit: dr. Krisztián Bölcskei, dr. Gabriella Dvorán
AVOCATI: 8 puncte de credit

Preț: 17.900 HUF în loc de 21.900 HUF

SERVICII DE PORȚI A COMPANIEI, ADMINISTRARE ELECTRONICĂ 2021

Instruire live/online sau instruire video/E-learning

Vorbitor: Hilda Kelemen
Data: 1 decembrie 2020.

Preț: 17.900 HUF în loc de 21.900 HUF

MANUAL DE FACTURARE 2020

Tot ce trebuie să știți despre facturare
Autor: Dr. László Kelemen
Preț: 8.900 HUF în loc de 11.900 HUF

    NOU ACT DE SECURITATE SOCIALĂ DE LA 1 IULIE 2020

    Transformarea semnificativă a sistemului TB (TBJ nou)
    Autor: Dr. Gábor Futó
    Preț: 8.900 HUF în loc de 11.900 HUF