Este mai bine să închiriați în loc să cumpărați o casă

Actualizat: 7 februarie 2016 09:32 ->

Și trebuie să trăim undeva. Dar ce este mai oportun dacă plătim chiria unui apartament sau dacă cumpărăm un apartament cu ajutorul împrumuturilor și subvențiilor? Este previzibil cât va valora apartamentul nostru de zeci de ani de acum înainte? În cele din urmă, cât de multe probleme avem când piața imobiliară începe să se clatine?

Până acum, nimeni nu a reușit să-l descurajeze pe Peter de la închiriere. El închiriază un apartament de 63 de metri pătrați de aproape 10 ani în XIII. district. A trăit singur mult timp, dar acum el și soția lui plătesc chiria, adică 150 de mii de forinți pe lună. Cheltuielile generale sunt 40-45 mii iarna și 25-30 mii vara. Mulți dintre prietenii lor nu înțeleg de ce cheltuiesc atât de mulți bani pe locuințe, deoarece dacă ar cheltui atât de mult pe rambursări de împrumut în fiecare lună, ar putea să își cumpere propria proprietate - și chiar o casă cu grădină în mediul rural.

Explicația este: lui Peter îi place foarte mult conștientizarea faptului că se poate muta în altă parte în orice moment și crede că subînchirierea a scăpat de o serie de obligații, cum ar fi impozitele pe proprietate. Dar nu trebuie să vă ocupați de renovarea locuințelor sau de repararea sau înlocuirea aparatelor deteriorate - cazane, cazane, aparate de aer condiționat.

LISTA CITITORILOR

El nu este dependent de obiceiurile maghiare din acest domeniu. De la prăbușirea masivă a împrumuturilor în valută, tot mai mulți oameni aleg să închirieze, fie pentru că se simt mai puțin riscante, fie pentru că au fost forțați să facă acest lucru.

Dilemă eternă: este o soluție bună sau o achiziție imobiliară? Răspunsul poate fi acum deosebit de important pentru cei care ar avea trei copii în zece ani și, în schimb, ar contracta o subvenție de stat nerambursabilă de 10 + 10 milioane HUF și un împrumut la domiciliu cu o reducere la casă de familie (chok) la o reducere rata dobânzii.

Pentru a ajuta la luarea deciziei, ne-am uitat la apartamentul nou construit de 90 de metri pătrați din Budapesta și unul din Debrecen pentru a vedea cât de mult se va confrunta un adult cu două câștiguri medii - adică 166 mii HUF pe lună per persoană - dacă ar cumpăra un proprietate.dacă v-ați mutat într-un subînchiriat. Am folosit Calculatorul falimentului pentru calculele noastre, care simplifică în mod semnificativ orice situație financiară și decizională individuală.

Economiile vor fi eliminate prin renovare

Rezultatele vorbesc de la sine: prețul unui apartament de capital de această dimensiune într-o zonă prioritară este în prezent de aproximativ 49 milioane HUF, în timp ce chiria sa lunară este de 250.000 HUF.

Pentru a obține un împrumut pentru a cumpăra o proprietate de această valoare, aveți nevoie de cel puțin 30 la sută capitaluri proprii - adică 15 milioane HUF - pe care le puteți acoperi din economiile dvs. sau din vânzarea apartamentului anterior. Cu un termen de douăzeci de ani, un împrumut de 34 de milioane HUF îi va fi încă pe umeri. Cu toate acestea, probabil că nu veți primi acest lucru de la nicio bancă cu o plată medie, astfel încât rata lunară calculată de 220.000 HUF rămâne doar un număr.

Dacă persoana respectivă generează o franchiză cu 20 de milioane HUF, rambursarea aferentă sumei împrumutului de 29 de milioane HUF este deja „doar” 180 mii HUF pe lună, iar cu o deductibilă de 5 milioane mai mare scade cu încă 30 de mii., practic toate soluțiile sunt mai bune decât 250 mii HUF Cel puțin o dată în douăzeci de ani, trebuie să-ți renovezi apartamentul cel puțin o dată, ceea ce reprezintă un articol de mai multe milioane, adică diferența de cel puțin 360 de mii de forinți economisiți anual cu diferența între chiria de 250 de mii și cea mai mare tranșă de 220 de mii intră imediat în supă.

Prețul unui apartament nou de 90 de metri pătrați în Debrecen este de aproximativ 25,5 milioane de forinți, dar în cívisváros apartamentul este semnificativ mai ieftin decât în Budapesta - doar 100 de mii de forinți pe lună. Cei care doresc să închirieze un apartament trebuie să prezinte cel puțin 7 milioane HUF din prețul de achiziție pentru împrumutul bancar. Restul ratei de 18 milioane HUF ar fi 115.000 HUF. Oricine ridică pariul și ridică 15 milioane HUF în fonduri proprii, suma împrumutului de 10,5 milioane HUF, îl poate rambursa la fiecare 65.000 pe lună într-o perspectivă de douăzeci de ani.

Dacă revendicați și ciocolata asociată cu a avea trei copii, grantul poate anula practic împrumutul. O soluție alternativă este reducerea capitalului social cu 7 milioane HUF și împrumutul către 8,5 milioane HUF - astfel încât achiziționarea unei locuințe poate fi evitată cu o rambursare lunară de 50.000 HUF.

Piață mobilă: în ultimele săptămâni, totul a fost pe primul loc

În timp ce în anii crizei nu a fost neobișnuit ca o casă sau un apartament cu grădină să aibă un semn de vânzare agățat de ani de zile, deoarece proprietarii nu au putut găsi un cumpărător în ciuda mai multor reduceri semnificative de prețuri, ultimii doi ani au a adus schimbări semnificative în toată țara.

Rata de bază scăzută a băncii centrale, așteptările din ce în ce mai optimiste, retragerea împrumuturilor în valută și achizițiile amânate de ani de zile par să fi început să funcționeze în același timp, în urma cărora au apărut nu numai investitorii străini, ci și cumpărătorii interni. Cartierele din centrul Budapestei. Deși la început prețurile au crescut doar pe străzile și cartierele frecventate, creșterea s-a răspândit încet pe bulevard către cartierele exterioare, iar în orașele rurale prețurile au crescut tot mai mult.

În capitală, orașe universitare și unele așezări cu o piață specială a muncii sau situație turistică, chiriile au început să scadă și anul trecut - deși noua nebunie de cazare comunitară, Airbnb, a jucat și ea un rol.

În general, după mulți ani, în cele din urmă nu a existat nicio plângere cu privire la efervescența pieței. Atunci au venit știrile despre noul sistem de sprijin familial și reducerile de TVA, care au pus din nou totul pe cap: în doar câteva săptămâni, prețurile la locuințele noi au crescut, la fel ca și ultimele analize și studii, în timp ce și casele second-hand au devenit mai scump. Potrivit comunicării guvernamentale, toate acestea sunt o corecție unică din partea pieței - cel puțin în ceea ce privește proprietățile noi, adică viitoarele case de potențiale bomboane de ciocolată. Cu toate acestea, urcările și coborâșurile pieței imobiliare nu au fost până acum în concordanță cu ceea ce a spus actualul guvern.

Riscuri și efecte secundare

Estimările pe termen lung ale imobilelor ar trebui tratate cu precauție specială, deoarece este practic imposibil să se ia în considerare toți factorii ale căror modificări ar putea modifica semnificativ rezultatul final.

În momentul dumpingului împrumuturilor în valută, marea majoritate a solicitanților de împrumuturi - de fapt, statul și băncile - au uitat că ar putea apărea o situație economică (globală) care ar schimba drastic nivelul ratei de bază, forintul cursul de schimb și rata lunară. Cu alte cuvinte, în câteva luni, familiile și existențele pot fi în pericol.
Valoarea unei proprietăți este, de asemenea, modelată de o serie de alți factori care sunt independenți de contextul macroeconomic și de finanțare. Acestea includ nivelul de întreținere, comportamentul vecinilor, fie că sunt rezidenți de ajutor sau răutăcioși și starea străzilor din jur. Opțiunile de transport public și modificările acestora afectează în mod semnificativ valoarea investiției.

În Budapesta și în orașele mari, devine din ce în ce mai important dacă proprietatea dată este situată sau nu într-o zonă de parcare.
Relocarea unei companii mai mari, care oferă sute de noi locuri de muncă calificate, de exemplu, poate avea un efect rapid și drastic asupra prețurilor locuințelor și a vânzării acestora. Mai mult, chiar dacă compania este angajată într-o activitate acceptată social sau dacă este vorba de o uzină de cauciuc poluantă și zgomotoasă sau o uzină chimică în jurul căreia camioanele funcționează 24 de ore pe zi.

Conform calculelor noastre, un apartament nou construit, de 90 de metri pătrați, în Budapesta, într-o zonă prioritară, va împovăra bugetul familiei cumpărătorului de imobile cu o rată lunară de 180-220 mii, cu un împrumut contractat timp de douăzeci de ani. Același apartament poate fi acum închiriat pentru aproximativ 250.000 HUF. Cu toate acestea, „profitul” de 30.000 HUF pe hârtie va fi în curând eliminat de costurile de întreținere și renovări necesare.

Și acești factori sunt imprevizibili. Chiar și în cartiere atât de frecventate și deosebit de scumpe precum Castelul Buda, unde relocarea a două ministere - și a angajaților ministerelor - poate acoperi în curând viața de zi cu zi a oamenilor care locuiesc acolo.