Concurență puternică, raport imobiliar scăzut - Cum sunt fondurile imobiliare interne?

Anul 2005 nu a surprins nimeni pe piața de investiții imobiliare din Ungaria: continuând tendința actuală, volumul investițiilor a stabilit din nou un record pentru o scădere suplimentară a randamentelor: în 2004, cca. Volumul tranzacțiilor de 800 milioane EUR a crescut cu aproximativ 25%, până la aproape 1 miliard EUR.

Pe lângă scăderea continuă a randamentelor și apariția unor noi scheme de cumpărare, una dintre cele mai importante modificări este apariția fondurilor de investiții imobiliare interne în segmentul superior al pieței de investiții imobiliare din Ungaria, care include proprietăți imobiliare de mare valoare., conform ultimei analize a Eston.

Fonduri maghiare emergente
Majoritatea fondurilor imobiliare interne au fost înființate în perioada 2001-2002, dar în această perioadă nu au putut „da mingea” atunci când cumpără produse de investiții mai mari din cauza dimensiunilor mici. Schimbarea a fost adusă până în anul 2005; Datorită adâncirii ratelor dobânzii datorate seriei de reduceri ale dobânzii băncii centrale, investitorii interni și instituționali au căutat opțiuni alternative și au descoperit fonduri imobiliare cu randamente de până la 9-11% față de 6-7% dobânzi bancare.

În prezent, există 4 fonduri imobiliare semnificative care funcționează în Ungaria, investind în principal în imobiliare (nu cumpărând și distribuind unități din alte fonduri). Împreună, cele patru fonduri împreună au o valoare activă netă mai mare de 250 miliarde HUF, adică aproape 1 miliard EUR, în timp ce toate fondurile imobiliare au deja o valoare activă netă de aproape 340 miliarde HUF. Acest lucru le permite acum să achiziționeze aproape orice produs de investiții de pe piață. Cu toate acestea, în prezent, proporția imobilelor este cuprinsă între 30-40% din activele fondurilor. Care ar putea fi motivul pentru acest lucru, ce mediu de piață și constrângeri de reglementare trebuie să facă față fondurilor astăzi, de ce sunt în prezent în dezavantaj competitiv în comparație cu fondurile externe mari?
Fondurile imobiliare maghiare, precum fondurile străine, sunt sub un control puternic. Acest lucru este destinat să servească interesele investitorilor, dar reglementările specifice din Ungaria determină un dezavantaj competitiv pentru fondurile maghiare din mai multe puncte de vedere.

Pârghie redusă, sarcină fiscală ridicată ... - Se acordă preferință străinilor
Povara fiscală asupra achizițiilor imobiliare din Ungaria este în prezent extrem de ridicată. Această rată este de 12% din prețul net de achiziție luat în considerare la calcularea randamentelor (10% din prețul de achiziție plus TVA recuperabil). Prin urmare, majoritatea produselor de investiții existente în prezent pe piață sunt vândute la o companie de proiect (SPV = Vehicul cu scop special ”). Deși sarcina fiscală asupra fondurilor este de doar 2,4% (2% din preț plus TVA), după crearea unui produs finit, nu mai este profitabil pentru vânzători să vândă ca proprietate imobiliară.

Parțial din cauza problemelor de mai sus, parțial din cauza specificului de cumpărare de bunuri imobile (o tranzacție este de aproximativ 3-6 luni) și a cantității limitate de produse de pe piață, fondurile au în prezent doar un raport imobiliar de 30-40% comparativ până la 80% ideal, așa că sunt obligați să investească restul activelor lor în titluri de stat care altfel ar fi considerate competitori. Fondurile încearcă să abordeze dezavantajele concurențiale de mai sus în două moduri; pe de o parte pe propriile sale dezvoltări, pe de altă parte pe așa-numitele prin cumpărare în avans.

Dezvoltarea internă ar putea duce teoretic la o rentabilitate mult mai mare, dar, desigur, cu un nivel mai ridicat de risc. Putem vedea mai multe exemple în ultimul timp; cu toate acestea, este puțin probabil ca acest tip să devină dominant în investițiile în fonduri. Acest lucru se datorează riscului mai mare, timpului și costului înființării aparatului de dezvoltare, precum și faptului că dezvoltatorii imobiliari sunt deja printre companiile-mamă ale administratorilor de fonduri cu fond bancar.

„Achiziție forward”
Situația competitivă a cererii care rezultă din oferta limitată de oportunități de investiții adecvate poate fi rezolvată eficient prin achiziționarea unui proiect imobiliar. În această construcție, se face un acord pentru o proprietate care nu a fost încă finalizată prin crearea unui set de condiții predefinit. Vânzătorul (dezvoltatorul) poate calcula astfel în avans succesul sigur al vânzării, ceea ce va facilita și finanțarea investiției. Pentru cumpărător, acest lucru înseamnă și predictibilitate și este posibil să se elimine cel mai grav dezavantaj competitiv al fondurilor imobiliare interne - interdicția de a cumpăra o companie de proiect.

Concurență puternică, mediu de reglementare nefavorabil
În conformitate cu cele de mai sus, se poate afirma că fondurile imobiliare maghiare sunt forțate să opereze într-o situație concurențială puternică într-un mediu de reglementare care nu este neapărat favorabil pentru acestea, abaterea ușor de la direcția vizată inițial, care prezintă următoarele riscuri.