Coșmarul băncilor a venit - ei returnează imobilul

Dacă ne întoarcem puțin în timp, este relativ ușor de înțeles de ce aceste patru piețe au revenit la bancă. Cea mai mare tranzacție imobiliară din Ungaria a avut loc în 2004, în care Plaza Centers și-a vândut piețele către Klepierre francez (care a fost achiziționat de atunci, astfel încât piețele sunt acum deținute de Sécég). Ca parte a tranzacției, au fost vândute 12 mall-uri, dar 3 mall-uri și Veszprém, construite atunci, au fost lăsate în afara afacerii. Mai devreme, Heitman, un american, a vrut să cumpere cele 15 mall-uri de la Plaza Centers și mult timp a fost ca și cum ar fi fost înființat magazinul. El a cumpărat doar 12 mall-uri în Klepier, așa că restul de patru (care cu siguranță nu se numărau printre cei mai buni performanți, deoarece flagship-urile portofoliului erau mall-urile Alba, Dunăre) au mers la Dawnay Day într-o altă tranzacție, acum în 2005. Valoarea tranzacției la acel moment era de 56,5 milioane EUR. Deși este de conceput că a fost refinanțat în anii următori (datorită scăderii randamentelor), MKB Ar putea fi vorba de 40-50 de milioane de euro în tranzacție. (Ziarul scrie aproximativ 40 de milioane de euro)

returnează

În ciuda unui trecut decent în Dawnay Day, el este (a fost) un jucător extrem de agresiv și a investit nu prea bine. El a fost puternic pe piața românească, dar el a fost cel care a cumpărat portofoliul imobiliar Interfruct de la SCD pentru 82,5 milioane EUR, ceea ce a dus la dispariția lanțului câțiva ani mai târziu.

De ce proprietatea este returnată băncii?

Revenind la returnarea proprietăților, motivul este relativ simplu, dar trebuie să alegeți povestea în două. Dacă ne uităm la latura operațională a mall-urilor, putem vedea că criza actuală, dacă în diferite grade, se simte în funcționarea lor. Tendințele cu amănuntul nu sunt pozitive, concurența crește, iar chiriașii solicită din ce în ce mai multe reduceri, deoarece nu sunt în măsură să extragă chiriile originale, care sunt mai mari în HUF decât anul trecut. Așadar, nu riscăm prea mult dacă afirmăm că cele 4 plăci vor genera mai puține venituri în 2009 decât în ​​2008. Celălalt fir este LTV. Finanțarea imobiliară a fost caracterizată de LTV-uri ridicate, MKB a fost o bancă deosebit de agresivă. Cu toate acestea, deoarece a existat o devalorizare foarte severă pe piața imobiliară de investiții, LTV de 90% ar putea aluneca cu ușurință la 120-130%. Adăugăm la aceasta reducerea veniturilor, nu excludem faptul că LTV-ul real și realist pentru unele proiecte va ajunge la 130-140%. Dacă acoperirea dobânzii la proiect nu este disponibilă și proprietarul proprietății este din abundență, proprietatea este de obicei eliberată sau banca o ia înapoi, deoarece proprietarul nu mai are un drept de proprietate.

Cu toate acestea, MKB nu a pierdut toți 40-50 milioane EUR, deoarece proprietățile încă generează numerar. Au un operator, dar continuă să opereze și să genereze venituri, așa că, chiar dacă nu pot recupera datoria totală a dobânzilor, există șanse mari de 60-80% (deși am făcut un sondaj rapid în rândul membrilor din mediul rural din editorial pentru a spune ceva cu blândețe, niciunul dintre Westend.) Eșecul virtual este de doar 8-16 milioane de euro. 8-16 milioane EUR este încă un număr mare, dar nu creează probleme. Nu s-a materializat, acest lucru poate fi păstrat încă din abundență în propriile sale cărți, așteptând ca unele dintre pierderi să fie acoperite de piața imobiliară. Problemele din sectorul bancar maghiar pot fi cauzate de faptul că există încă numeroase cazuri similare. În astfel de cazuri, băncile nu vor putea păstra masa imobiliară în cărțile lor, vor trebui obligate să vândă, din care, probabil, nu vor putea ieși decât cu pierderi grave.

Sabia lui Damocles

Este foarte dificil să estimăm suma potențială de credit care atârnă ca sabia lui Damocles asupra sectorului bancar, dar vom încerca să calculăm. Dacă presupunem o criză pe termen mediu pe piața economică și imobiliară (în limba maghiară, ne așteptăm la o scădere a chiriilor, probleme de cheltuieli și moartea completă a pieței tranzacțiilor), atunci cca. 1.125 miliarde EUR ar putea fi foarte ușor rău.

Parametrii de calcul:
- la Budapesta Clădiri de birouri din categoria A 2,5 milioane de metri pătrați la sfârșitul anului 2010
- 70% dintre aceștia sunt complet fără probleme, 15% dintre aceștia bătând, dar plătesc, 15% dintre ei eșuează
- un metru pătrat de birou este împovărat cu un împrumut mediu de 1.500 de euro
- aceeași sumă de credit se încadrează pe alte piețe (Bp.: categoria B, C, mediul rural, mall-uri, logistică, hoteluri) și toate birourile BP din categoria A.

Parametrii de calcul sunt discutabili, dar faptul că o valoare de peste 1 miliard EUR poate fi ușor adusă la iveală înseamnă că acesta este un risc la care băncile ar trebui să acorde atenție. Din fericire, unele dintre împrumuturi au fost acordate de bănci străine, dar nici riscul pentru sistemul bancar maghiar nu este neglijabil. Returnarea proprietăților care generează fluxuri de numerar către un operator profesionist nu este o mare problemă (toate, de exemplu, cele 4 plăci actuale), dar clădirile goale fără flux de numerar sunt un coșmar pentru fiecare bancher.

În orice caz, marile oportunități ale pieței imobiliare din 2010 nu vor fi pe piața imobiliară, ci în portofoliul imobiliar comercial al băncilor.

  • Etichete:
  • bănci