Prețurile locuințelor și creșterea ratelor dobânzii

O întrebare din ce în ce mai recurentă în consiliere este dacă trebuie să cumpărăm o casă acum la prețurile și ratele de împrumut curente sau dacă ar trebui să așteptăm un timp.?

Înainte de a intra în acest aspect, aș vrea să scriu despre altceva care apare adesea în comentarii despre cât vor crește prețurile imobilelor.

Piața imobiliară este foarte asemănătoare cu piața materiilor prime. Când prețul unei materii prime crește, multe companii miniere se îndreaptă spre creșterea extracției, deoarece, pe lângă prețurile crescute, merită să exploreze noi depozite și să înceapă să extragă acolo. Cu toate acestea, acest lucru va duce în curând la suprasaturarea pieței în absența unei cereri suplimentare substanțiale, astfel încât prețurile materiilor prime vor începe să scadă. Ceea ce face ca nimeni să nu caute noi site-uri, deoarece nu are sens la un astfel de preț. Ceea ce determină o îngustare treptată a ofertei, care la rândul său crește din nou prețul materiilor prime. Și totul începe de la capăt. Iar si iar. De aceea piața materiilor prime se numește piață ciclică.

La fel se întâmplă și pe piața imobiliară. A existat o explozie uriașă a prețurilor la sfârșitul anilor '80 și apoi o scădere uriașă în anii '90 din cauza inflației ridicate și a ratelor dobânzilor bancare.

În absența unei cereri substanțiale, piața imobiliară nou construită a rămas în picioare, iar investitorii nici măcar nu au văzut accidental fantezie în acest sens. Nu s-au construit deloc proprietăți nou construite, ci doar o casă cu construcție proprie.

Pe la începutul mileniului, a apărut sprijinul statului pentru achiziționarea de locuințe, plus împrumuturile în valută au împins ratele de creditare sub 5%. (Cu ce preț, acum știm.)

A fost o explozie imensă a prețului proprietății la acea vreme. Toată lumea a vrut să cumpere un apartament. Multe achiziții amânate plus noi cumpărători din cauza sprijinului de stat au apărut pe piață în același timp, cu credit ieftin în mâinile lor.

Pentru aceasta, fiecare investitor a început o dezvoltare imensă, la fel ca în minerit. O mulțime de case noi au fost construite într-un timp scurt, toate absorbind nevoile clienților nou formate și amânate.

Din cauza prețurilor crescânde, nimeni nu a vrut să fie lăsat afară, toată lumea a preferat să înainteze achiziția, să nu fie lăsați din sprijinul statului și să nu trebuiască să cumpere proprietăți și mai scumpe într-un an sau doi.

Când au existat prea multe apartamente și piața creditelor s-a înrăutățit, a existat o altă scădere uriașă a prețurilor și chiar și în 2013-2014, dezvoltatorii și-au vândut doar apartamentele rămase în 2007, la un preț de două treimi.

Din cauza dezvoltărilor supraaglomerate și a circumstanțelor în schimbare, cererea a scăzut de ani de zile, motiv pentru care nimeni nu a construit măcar case noi.

Și totul a început de la capăt. Evoluții și achiziții pierdute, cerere în creștere plus sprijin pentru reafirmare și rate scăzute ale dobânzii. Achiziții în avans, panică care va fi și mai scumpă anul viitor, cumpără-o imediat.

Suntem aici acum. În vârful unui alt ciclu sau undeva chiar în timpul vârfului. Și nu, nu va fi diferit acum. Nu știm când va cădea și cât de mare, dar va fi o dată, pentru că totul este la fel ca acum 11 ani, acum 28 de ani și întotdeauna înainte. Ciclul economic slab a întârziat construcția de locuințe și scăderea prețurilor, a crescut într-un moment de explozie a prețului proprietății și apoi a început totul din nou. (Un slogan recurent pentru investiții este că este diferit acum. Acum, prețurile nu vor scădea așa cum au făcut-o întotdeauna, deoarece este o situație diferită acum decât a fost în ultimii doi sute de ani de mai multe ori.)

Cu toate acestea, nu știm când urmează schimbarea, mai mult, schimbarea pe piața imobiliară este un proces lent, vânzătorii sunt dispuși să admită în propriul lor an într-un an sau doi că nu vor mai fi cumpărători pentru proprietatea lor pentru atât de mult.

Așadar, să vedem cum ne-am descurca mai bine dacă am cumpăra un apartament scump dintr-un împrumut ieftin sau un apartament ieftin dintr-un împrumut scump.?

Cu ratele dobânzii acum la un nivel scăzut, acestea vor crește cu siguranță în viitorul apropiat. (Indiferent dacă este vorba de următoarele luni sau de un an sau doi, desigur, nu știm. Ar putea fi ca un fulger într-o zi, dar ar putea fi un proces lent.) Acest lucru este garantat pentru a reduce proprietatea preturi. Cu toate acestea, este posibil să fiți mai rău în doi ani decât dacă ați cumpăra acum un apartament scump cu un împrumut ieftin.

Să vedem câte procente crește rata dobânzii de 3-5-7 puncte procentuale pentru un împrumut la domiciliu pe 10 și 15 ani cu deductibile diferite.

În mod logic, cu cât este mai scăzut nivelul deductibilității și cu cât este mai lung termenul, cu atât sunteți mai sensibil la o creștere a ratelor dobânzii, cu atât scăderea prețului ar trebui să compenseze costul dobânzii mai mare.

Cu o deductibilă de 40% la un împrumut pe 15 ani, veți plăti cu 30% mai mult din prețul proprietății la o rată a dobânzii cu 5 puncte procentuale mai mare.

Nu am luat în calcul inflația, care poate fi deja un element serios în 15-20 de ani. (Plătiți aceeași sumă pentru împrumut până la capăt, dar în 20 de ani rambursarea dvs. lunară va fi la jumătate din suma actuală.)

Nici nu am calculat că, în cazul unei scăderi a prețului, proporția autosuficienței dvs. ar crește, deci veți avea nevoie de mai puțin credit.

Cu toate acestea, masa este o bună înțelegere a cât de mult ați câștiga sau a cădea cu așteptările. Nu vedem viitorul, îngrijorează-te că nici tu nu-ți dai seama ce se va întâmpla. În urmă cu cinci ani, apartamentele de tip panou nu costau la Budapesta la jumătate decât la ora actuală, dar ratele dobânzilor la împrumut erau de trei ori mai mari decât acum.

Nu vă putem ajuta cu previziunea, tabelul vă poate ajuta să decideți ce scădere a prețului va compensa eventualele cheltuieli mai mari ale dobânzilor pe care le-ați putea avea.

Educație online despre finanțe. 15 ore de material, verificați-l gratuit.

Un sfat financiar real, fără vânzări de produse, este de doar 35.000 HUF.

20 milioane HUF de asigurare de viață pentru 4.990 HUF pe lună, indiferent de vârstă.