Totul despre proprietatea comună - cum o folosim, cum o împărtășim

În multe cazuri, proprietatea comună poate fi creată pe proprietăți imobiliare. Cel mai frecvent este atunci când, după moartea unui părinte, copiii moștenesc împreună proprietatea sau mai multe persoane cumpără împreună o suprafață mai mare care nu este împărțită în funcție de registrul funciar. Proprietatea comună nedivizată este un concept larg cunoscut, cu toate acestea, există multe concepții greșite care circulă în conștiința publică cu privire la utilizarea, întreținerea și vânzarea acestor proprietăți. Proprietatea în comun este întotdeauna o situație juridică care necesită cooperarea mai multor persoane, așa că vom enumera problemele tipice de mai jos și vom încerca să facem sugestii pentru rezolvarea lor.

Ce este proprietatea comună nedivizată?

În cazul coproprietății, o proprietate are mai mulți proprietari, cu toate acestea, anumite drepturi care decurg din dreptul de proprietate - dreptul de deținere, utilizare, dispoziție - aparțin fiecărui coproprietar în același mod ca și cum ar fi proprietari unici. Aceasta înseamnă că, în cazul coproprietății, fiecare dintre coproprietari are dreptul de a utiliza și deține proprietatea - dar nu poate exercita acest drept în detrimentul drepturilor celuilalt coproprietar.

Concepții greșite despre proprietatea comună

Dreptul de preemțiune

Este o regulă binecunoscută că, în cazul proprietăților deținute în comun, coproprietarii au dreptul preferențial la proprietatea reciprocă. Cu toate acestea, mulți nu știu exact ce înseamnă acest drept de preempțiune și cum să-l exercite. Să presupunem că aveți o proprietate care are trei proprietari și un proprietar dorește să vândă 1/3 din aceasta. Coproprietarul vânzător își anunță cota de proprietate și, dacă se înscrie un cumpărător (care poate fi oricine), trebuie să comunice coproprietarilor oferta de cumpărare primită de la el - înainte de a semna contractul de vânzare, desigur. În cazul în care această ofertă este acceptată de unul dintre coproprietari - adică el este, de asemenea, dispus să cumpere participația la prețul oferit - atunci coproprietarul vânzător trebuie să încheie un contract cu acesta. Cu toate acestea, dacă niciunul dintre coproprietari nu este dispus să vândă la prețul oferit de cumpărător, acest lucru ar trebui considerat ca și cum nu ar dori să-și exercite drepturile de preempțiune, iar vânzătorul își poate vinde în siguranță participația ”Cumpărător. Dreptul de preemțiune nu este, prin urmare, adecvat pentru ca cineva să împiedice vânzarea dacă nu are intenția serioasă de a cumpăra.

Fiecare coproprietar are dreptul de preemțiune, totuși, prin definiție, dacă cineva dorește să-și vândă partea către unul dintre coproprietari, ceilalți proprietari nu pot face nimic în acest sens, deoarece într-un astfel de caz nu există -drept de scutire. Esența dreptului de preemțiune este prioritară față de alte persoane decât coproprietarii, dar dacă coproprietarii contractează între ei, ceilalți nu au niciun cuvânt de spus în acest sens.

Utilizarea partajării

La fel ca în cazul proprietăților imobiliare în comun, așa cum s-a menționat mai sus, toți coproprietarii au dreptul să utilizeze întreaga proprietate, este recomandabil să aranjați utilizarea coproprietarilor cu un acord scris. Este important să știm că, în cazul în care proprietatea este cumpărată cu credit, băncile creditoare se așteaptă la existența unui acord de utilizare, de aceea este recomandabil să pregătim acest lucru pentru ca proprietatea noastră să poată fi comercializată corespunzător ulterior.

Împărțirea proprietății și utilizarea proprietății se face cel mai adesea pe o bază teritorială, în care coproprietarii determină ce parte a proprietății este deținută și utilizată exclusiv de către care are dreptul coproprietarul. Punctul de plecare pentru partajarea utilizării este de obicei proporția de proprietate, dar coproprietarii se pot abate de la aceasta în acord și pot defini, de asemenea, părți ale proprietății care vor continua să fie împărțite (de exemplu, drumul pe proprietate, aleea etc.). Partajarea utilizării în funcție de zonă este mai frecventă, dar pot decide, de asemenea, să împartă proprietatea și utilizarea proprietății în timp (de exemplu, pot folosi o casă de vacanță comună în diferite luni). Dacă nu putem fi de acord cu privire la utilizare, în final este posibil ca instanța să stabilească modul și amploarea utilizării.

Cum este posibilă abolirea proprietății comune

Deoarece nimănui nu îi place să interacționeze cu ceilalți, mai ales atunci când coproprietarii nu sunt străini unul de celălalt, este adesea nevoie ca coproprietarii să pună capăt situației de coproprietate. Legislația oferă trei posibilități în acest sens. Prima este împărțirea proprietății în natură, a doua este achiziționarea părții de proprietate de către ceilalți coproprietari, iar a treia opțiune este vânzarea în comun a proprietății și împărțirea prețului de cumpărare proporțional cu proprietatea acțiuni. Este important să știm că aceasta este, de asemenea, o ordine juridică, ceea ce înseamnă că instanța va folosi prima opțiune, dacă acest lucru nu este posibil, atunci a doua și vânzarea în comun poate avea loc numai în absența tuturor celorlalte opțiuni.

Codul civil prevede că încetarea proprietății comune poate fi cerută de orice coproprietar și renunțarea la acest drept este nulă. Prin urmare, dreptul coproprietarilor de a rezilia proprietatea în comun nu este prescris și nu poate fi renunțat în mod valabil. Dreptul de a pune capăt unei societăți mixte este acela că coproprietarul care solicită dizolvarea poate cere celorlalți: să convină asupra metodei de dizolvare care este în interesul interesului lor comun.

În cazul unei diviziuni în natură, instanța se adaptează de obicei la proporțiile proprietății, chiar dacă proprietarii au folosit anterior proprietatea în mod diferit. Din păcate, partajarea - deși aceasta este cea mai norocoasă soluție - nu este întotdeauna posibilă. Nu există nicio posibilitate de împărțire dacă, de exemplu, reglementările oficiale nu o permit - de exemplu, deoarece dimensiunea parcelei rezultată din împărțire nu ar atinge dimensiunea parcelei stabilite în ordonanța locală sau una dintre proprietățile rezultate nu ar avea acces rutier adecvat.

Dacă nu există posibilitatea partajării în natură, coproprietarii pot încerca să se însușească reciproc. Cu toate acestea, niciun coproprietar nu poate fi obligat să se schimbe singur, deoarece nimeni nu poate fi obligat să dobândească proprietăți contra voinței sale. Există o singură excepție și acolo locuiește unul dintre coproprietari în proprietate. Într-un astfel de caz, instanța îl poate dispune să schimbe proprietatea, cu condiția ca acest lucru să nu aducă atingere intereselor sale echitabile.

Este important să știm că este posibil să se înceteze proprietatea în comun chiar și atunci când rezilierea este îndreptată împotriva dreptului de proprietate al unui singur coproprietar, deoarece un alt coproprietar dorește să îl cumpere. Într-un astfel de caz, trebuie inițiat un proces pentru încetarea proprietății comune, în ciuda faptului că, după rezultatul procesului, va exista în continuare proprietate comună asupra proprietății, dar cu participarea unui proprietar mai puțin.

Instanța va dispune în cele din urmă încetarea proprietății comune prin vânzarea acestuia prin licitație. În acest caz, prețul de cumpărare trebuie împărțit între coproprietari. În cazul unei licitații, prețul minim de achiziție trebuie stabilit de instanță în hotărârea sa: trebuie, prin urmare, să stabilească care este prețul minim de achiziție pentru care proprietatea poate fi vândută și modul în care prețul de achiziție este distribuit între coproprietari . În cazul încetării proprietății comune, atât prețul de răscumpărare, cât și vânzarea la licitație trebuie să se bazeze pe valoarea de piață.

Din păcate, lichidarea proprietății comune de către o instanță este o procedură legală lungă și costisitoare, întrucât instanțele numesc adesea un expert pentru a determina valoarea de piață a proprietății. Prin urmare, în cazul coproprietății, este mult mai oportun să se soluționeze problema dreptului de proprietate și de utilizare prin acord, deoarece acest lucru va permite tuturor să folosească proprietatea doar în proporția proprietarului și să suporte costurile numai în acel proporţie. Pentru a ajunge la un acord complet, cuprinzător, între coproprietari, trebuie să solicităm întotdeauna asistența unui avocat, chiar dacă documentul contrasemnat de avocat este un document privat cu valoare probatorie deplină. Și dacă există un proces, merită consultat și un avocat, deoarece acesta vă va oferi informații despre posibilul rezultat și costurile preconizate ale unui proces viitor.