Rentabilitatea investiției imobiliare, calculul randamentului și calculatorul

Înainte de a lua o decizie de investiții imobiliare, merită cu siguranță să luați în considerare rentabilitatea investiției imobiliare. Calculele de returnare a proprietății vor fi discutate folosind un calculator descărcabil. Discutăm despre modul în care putem rezuma veniturile din utilizarea imobilelor, costurile asociate imobilelor. Discutăm costurile suportate articol cu articol și trebuie să le luăm în calcul și la calcularea randamentului. Calculatorul de retur imobiliar poate fi descărcat făcând clic aici! În cele ce urmează, mă voi referi în mod continuu la liniile și calculele individuale ale calculatorului de întoarcere.

Există oportunități bune pe piața imobiliară?

O întrebare frecventă în rândul investitorilor este dacă merită să cumpere încă pe piața imobiliară sau prețurile sunt deja la vârf? După creșterea cursului de schimb din ultimii ani, mulți ar putea constata că putem vedea un alt vârf aici, deci merită să așteptați noi investiții imobiliare. Desigur, nimeni nu știe exact când se va termina creșterea pe piața imobiliară. În același timp, piața imobiliară dezvoltă și cicluri pe termen lung care pot fi bine măsurate cu diverși indicatori. Acești indicatori referitori la investițiile imobiliare nu sunt discutați acum, deoarece le-am abordat deja în următoarele referințe:

În orice caz, indiferent cât de depășit credem că este piața imobiliară, există întotdeauna posibilitatea investițiilor de pe piața imobiliară de a cumpăra la un preț diferit de prețul pieței. Adică, chiar și pe o piață imobiliară plină de viață, putem negocia, pot apărea situații de viață în care vânzătorul are o nevoie urgentă de a vinde proprietatea sau nu este pe deplin conștient de situația pieței imobiliare și nu este în măsură să evalueze corect prețul a proprietății. Sunt conștient de faptul că acestea sunt cazuri mai rare (și mai caracteristice acum că cumpărătorul licitează prețul), totuși, nu este fără precedent să întâlnești situațiile de mai sus pe piața imobiliară. În orice caz, cu un calcul rapid vom ști exact dacă proprietatea merită cumpărată.

Cât timp este o investiție bună în apartament?

Investiția imobiliară, ceea ce înseamnă adesea cumpărarea unei case, poate genera venituri pentru investitor sub două forme. Una este chiria apartamentului, iar cealaltă este creșterea valorii. Creșterea valorii este un factor dificil de calculat, deoarece nu putem prevedea cât timp vor crește prețurile pe piața imobiliară. Desigur, dacă suntem la începutul unui ciclu ascendent, merită să ne așteptăm la o creștere semnificativă a valorii, dar dacă suntem deja într-un ciclu ascendent, atunci nu mă aștept să crească valoarea proprietății înainte de a face un decizie de investiție.

1) La ce creștere valorică ne putem aștepta pe termen lung?

Astfel, una dintre problemele cu calculele returnării proprietății este că nu putem determina cu exactitate creșterea valorii proprietății. În același timp, dacă ne gândim la investițiile imobiliare pe termen lung (min. 5-10 ani), ne putem aștepta deja la o creștere medie a valorii, pe care o consider a fi de 3,7% pe an în propriul meu calcul. Sunt conștient că a existat chiar o creștere a valorii imobiliare de două cifre în ultimii ani, dar acestea sunt cifre pe termen scurt, media pe termen lung va fi cu siguranță sub creșterea de două cifre.

De unde a venit creșterea medie anuală de 3,7% atunci? Examinând piața imobiliară din SUA în ultimii 80 de ani, obținem rezultatul că valoarea imobiliarelor a crescut în medie cu 3,7% pe an. Din păcate, nu avem date pentru o perioadă atât de lungă de timp pe piața imobiliară din Ungaria, motiv pentru care am folosit piața americană ca bază. Desigur, rețineți că prețurile proprietăților sunt afectate de o serie de factori pe termen lung. Nu aș detalia acum subiectul aici, sunt interesat, sugerez următorul link: Indicatori de piață imobiliară pentru REIT Investiții imobiliare Partea 1

Pe baza celor de mai sus, se poate observa că singurul punct incert în calculul randamentului investiției în imobiliare este creșterea valorii proprietății. Acest lucru ar trebui să fie estimat de investitor, dar putem conta și pe zero.

2) Ce venituri suplimentare provin din investițiile în proprietate?

Cealaltă sursă de venit mult mai estimabilă este chiria din eliberarea imobilelor. Ne uităm pur și simplu la paginile de anunțuri clasificate și la portalurile de publicitate imobiliară pentru a vedea câte proprietăți cu condiții și dimensiuni similare sunt oferite spre închiriere în zonă și le calculăm cu o chirie medie sau este recomandabil să o ajustăm ușor (5 10%).

Prin urmare, am discutat sursele de venit cu cele de mai sus, adică în timpul rentabilității investiției imobiliare, venitul nostru va fi valoarea adăugată și venitul din chirie.

3) Cât costă proprietatea?

Costul proprietății constă în prețul de cumpărare al proprietății și costurile suplimentare asociate achiziției. Acesta este onorariul de achiziție a proprietății (4%) și onorariul avocatului (0,5% -1%, dar să includem și taxele de carte funciară de aproximativ 20 de mii de forinți). Dacă trebuie, de asemenea, să cheltuim o parte pentru renovare, pot fi suportate și costuri de renovare.

Deci, se poate observa că, pentru calculele de rentabilitate, trebuie să putem, de asemenea, să estimăm costurile de renovare, trebuie să facem acest lucru după ce am văzut apartamentul. Este obișnuit să subestimăm costul, așa că lăsați-l din abundență pentru costurile de renovare. Desigur, este de asemenea de conceput ca starea proprietății să nu necesite renovare, caz în care costul renovării va fi de câteva zeci de mii de forinți, de exemplu, o înlocuire a încuietorii. Cele de mai sus indică costul total al proprietății, adică prețul de cumpărare al proprietății, onorariul avocatului, onorariul de achiziție a proprietății și costurile de renovare.

Calculul costului total de proprietate este important deoarece trebuie să cheltuim atât de mulți bani pe investiții în imobiliare, deci este mai mult decât prețul de achiziție al imobilelor. Desigur, randamentul investiției imobiliare trebuie calculat și pe costul total, nu pe prețul de achiziție.

Cum se calculează rentabilitatea investiției imobiliare?

Pentru a obține o rentabilitate a investiției dvs. imobiliare, trebuie să putem calcula cât de mult putem obține rentabilitate prin închirierea locuinței. Pentru a face acest lucru, trebuie să stabilim chiria pe care o putem anualiza, așa cum este descris mai sus. În calcul, calculez anualizarea în 11 luni. Conform unor statistici disponibile pe Internet, putem închiria un apartament în medie 10 luni dacă ne uităm la datele pe termen lung. Aș adăuga că nu am experimentat deloc acest lucru, chiriașii mei au locuit în proprietățile pe care le-am închiriat mulți ani, așa că cred că procesul de selecție a chiriașilor poate fi îmbunătățit și în media de peste 10 luni, în timpul calculului număr 11 luni.

Dacă aveți chiria anuală, reconsiderăm și costul. În timpul utilizării proprietății, multe lucruri devin învechite. Reparațiile minore și posibilitățile de eroare ar putea fi listate pe larg, deci merită să calculați și o sumă pentru aceasta. Apropo, mă bazez pe 20.000 HUF pe an în calculator, dar acest lucru este adevărat numai dacă ne investim banii într-un apartament care necesită o întreținere redusă. De exemplu, o proprietate în stare bună, medie, cu modul de încălzire urbană (modul de încălzire individuală are costuri suplimentare de întreținere). Ce alte costuri sunt implicate?

Proprietatea este amortizată la utilizare. Starea învelitorilor, a mobilierului încorporat, a bucătăriei și a altor accesorii se deteriorează destul de încet. Desigur, putem face multe pentru ca această deteriorare să fie cât mai lentă și vom lua în considerare daunele cauzate de chiriași și o vom repara cu chiriașul. În același timp, este de așteptat ca baia, bucătăria etc. să fie renovate mai devreme sau mai târziu. Din acest motiv, iau în considerare și amortizarea de 2% pe an ca cost în calculul randamentului, adică valoarea proprietății scade cu 2% pe an. În cazul unei proprietăți de 10 milioane HUF, aceasta înseamnă 200.000 HUF pe an. Aceasta nu este, desigur, o cheltuială imediată, dar dacă, de exemplu, starea proprietății se deteriorează în 10 ani, va trebui renovată, care poate fi finanțată din această amortizare anuală.

Deprecierea poate fi contabilizată, chiar dacă nu am cheltuit-o pe proprietate în acel an, astfel încât să ne putem reduce veniturile cu aceasta, ceea ce înseamnă că trebuie să plătim mai puțin impozit. Imaginea de mai jos arată calculatorul de returnare a proprietății.

Rentabilitatea investiției imobiliare poate depinde și de impozitare

După cele de mai sus, putem calcula deja venitul din investiții imobiliare, adică deducem costurile anuale din venitul anual și apoi deducem și 15% PIT din acesta, astfel obținem venitul după impozitare. Dacă am putea calcula acest lucru, nu mai rămâne decât să împărțim costul total al proprietății la venitul după impozitare. Raportul obținut în acest mod exprimă deja rentabilitatea disponibilă, adică vom ști la cât randament ne putem aștepta de la cheltuielile imobiliare.

În prezentarea de mai jos, vom discuta informații fiscale privind leasingul imobiliar, modificările din 2019. Acoperim utilizarea programului de completare a formularului ÁNYK și diferența dintre impozitul pe detalii și impozitul pe cheltuieli.
Prezentarea este o prezentare suplimentară a cursului nostru de investiții imobiliare. Detalii: https://elemzeskozpont.hu/ingatlan-tanurss

În calculatorul de returnare a proprietății, cheltuielile generale, costurile generale, nu au fost luate în considerare, deoarece vor fi plătite de chiriaș. În plus, calculul de mai sus nu ia în considerare creșterea valorii proprietății, adică creșterea valorii este considerată zero aici, dar dacă luăm în considerare o creștere a valorii (de exemplu, media pe termen lung de 3,7% Folosesc), trebuie să-l adăugăm la returnarea disponibilă.

Când merită să investești în imobiliare?

Ca rezultat al calculului de mai sus, vom obține date privind randamentul, cum ar fi 10% sau 5%. Numai valoarea absolută a acestui randament este irelevantă, deoarece trebuie să o comparăm cu randamentele obligațiunilor de stat fără risc. De obicei, îl compar cu randamentul titlurilor de stat pe 10 ani și aici nu iau în calcul impozitul pe dobânzi, deoarece un titlu de stat pe 10 ani poate fi achiziționat și pentru un cont TBSZ. În prezent, se poate obține un randament de 2,5% cu titlurile de stat pe 10 ani, deci nu avem practic cu ce lucra și riscul este scăzut.

Prin definiție, investițiile imobiliare nu reprezintă o activitate cu risc minim (cred că chiriașul nu plătește, nu se mută, nu putem închiria proprietatea etc.) și nici măcar nu se poate afirma că nu Nu trebuie să fac nimic. Pe de o parte, chiria trebuie colectată, administrată, declarația fiscală pregătită, problemele ad-hoc care apar trebuie rezolvate etc. Așadar, întrebarea aici este ce risc suplimentar și ce activitate suplimentară ne asumăm pentru returnarea suplimentară.

Aceasta este deja o chestiune de considerație individuală, dar probabil cred că oricine ar spune nu investițiilor imobiliare dacă, de exemplu, puteți obține doar un profit suplimentar de 1%, adică rămânând cu exemplul de mai sus, obținem 2,5% cu investiții în titluri de stat, 0,5%. Astfel, se poate observa că atunci când se calculează rentabilitatea investiției imobiliare, va fi un punct de referință important cu titlurile de stat, rentabilitatea fără risc.

Articole de investiții imobiliare:

Acțiuni REIT, beneficii de investiții, capcane
Indicatori ai pieței imobiliare pentru investiții imobiliare REIT
ETF pe piața imobiliară: avantaje, dezavantaje, ce să cauți
Criterii de selecție pentru fondurile de investiții imobiliare
Există 10 reguli importante pentru investițiile imobiliare
Locuința cu panou ca investiție: beneficii, riscuri, ce să cauți.
Închirierea de bunuri imobile ca investiție: cum să evitați capcanele
Renovarea și investiția locuinței: calculul renovării locuințelor, prețuri, factori care cresc costul renovării locuințelor
Merită să cumpărați și să închiriați un apartament, merită să investiți într-un apartament sau o proprietate imobiliară?
Semne ale unei bule imobiliare
Investiții în imobiliare în străinătate: ce să căutăm, de ce este riscant să cumpărăm imobile în străinătate
Cum să vă impozitați proprietatea după închiriere în 2019?

De asemenea, tratăm subiectul de mai sus în detaliu în cursul nostru de formare pe piața imobiliară, în cadrul căruia ne cunoaștem nu doar investițiile imobiliare directe (cumpărarea unei case), ci și titlurile imobiliare (fonduri de investiții pe piața imobiliară, ETF-uri, REIT-uri) . Videoclip demonstrativ, subiectele detaliate pot fi accesate făcând clic aici!

De asemenea, abordăm probleme similare celor de mai sus în cartea noastră Fapte și concepții greșite despre bursă și investiții. Dacă sunteți interesat de subiect, faceți clic aici și citiți în carte!