Aș cumpăra pământ, i-aș da pământ - conform regulilor de vânzare a terenurilor

Reguli speciale, mai stricte și o procedură oficială lungă așteaptă pe oricine dorește să cumpere terenuri agricole astăzi. O excepție de la aceasta este dacă cineva are un contract cu o rudă apropiată: atunci nu există niciun drept de preempțiune, nici o aprobare oficială, iar în cazul rudelor directe, nici măcar nu se plătește nicio taxă. Cu toate acestea, dacă terenul pe care l-am selectat se încadrează în domeniul de aplicare al Legii privind traficul funciar, chiar dacă aparent nu există activitate agricolă pe acesta, este o idee bună să fim pregătiți pentru faptul că un proces complicat și lung de cumpărare și vânzare ne așteaptă.

Ne calificăm ca teren arabil

Normele speciale pentru transferul de teren arabil sunt prevăzute în Legea CXXII din 2013 privind cifra de afaceri a terenurilor agricole și forestiere. legea, deci este reglementată în detaliu prin Legea funciară. Legea definește, de asemenea, conceptul de teren arabil, după cum urmează: „indiferent de amplasarea terenului (zona interioară, zona exterioară), toate terenurile care sunt arabile, via, livadă, grădină, pajiște, pășune (gazon), stuf, pădure în cartea funciară și teren împădurit este înregistrat într-o ramură de cultivare, precum și un teren înregistrat ca teren cultivat pentru care suprafața înregistrată ca pădure în Registrul forestier național este înregistrată în registrul imobiliar. ”

Cel mai simplu mod de a afla dacă proprietatea pe care am selectat-o se califică drept teren arabil se află pe actul de proprietate. Dacă proprietatea este o zonă în aer liber sau o grădină închisă, putem suspecta deja. Datele proprietății pot fi găsite pe prima pagină a titlului de proprietate asupra imobilului, în partea I, denumirea imobilului este de asemenea indicată aici. Dacă cuvântul „scos” este în nume, este un semn bun, deoarece înseamnă o zonă scoasă din cultivare agricolă. Și dacă numele proprietății nu include cuvântul scos, în schimb vedem că este teren arabil, pajiște, pășune de grădină etc., atunci din păcate avem de-a face cu teren arabil.

Este foarte important să știm că terenurile clasificate drept grădini închise sunt, de asemenea, acoperite de Legea traficului funciar. Zonele de grădină închise sunt în mare parte case și cabane de weekend, care se află în afara zonei interioare a așezării, cu toate acestea, acestea pot fi vândute numai în conformitate cu legea funciară. Anterior, era posibil ca proprietarul să-și excludă grădina închisă din domeniul de aplicare al Legii privind circulația funciară, acest lucru putând fi făcut până la 31 decembrie 2017. Deci, dacă o proprietate este listată ca o grădină închisă, luată pe titlul de proprietate, suntem norocoși. Dacă acest lucru nu s-a întâmplat, nu mai este posibil, deci trebuie să respectăm prevederile Legii funciare.

Restricții cantitative

În cazul transferului de teren arabil, legea reglementează și dimensiunea terenului care poate deveni proprietatea noastră. Dacă nu suntem fermieri, putem avea maximum un hectar de teren, ceea ce înseamnă că dimensiunea totală a terenului care există deja sau pe care dorim să o dobândim nu poate depăși un hectar. Cu toate acestea, există o excepție: dacă ruda noastră apropiată ne transferă proprietatea asupra terenurilor agricole, putem trece limita de un hectar, dar nu putem dobândi mai mult de trei hectare chiar și atunci.

Este bine de știut că nu toată lumea din Ungaria are dreptul să cumpere teren arabil. Numai cetățenii maghiari sau cetățenii țărilor UE pot cumpăra terenuri, dar cei din alte țări străine sau dintr-un stat străin, de exemplu, nu pot cumpăra terenuri.

Formalități obligatorii

Regulile formale care reglementează vânzarea altor terenuri se aplică și vânzării terenurilor agricole: acest contract poate fi întocmit doar de un avocat sau de un notar, toate paginile trebuie semnate, avocatul trebuie să fie ștampilat etc. Cu toate acestea, o regulă specială pentru terenurile arabile este aceea că aici trebuie făcută o copie a contractului pe așa-numitul document de securitate. Tot ce trebuie să vedem ca un laic este că semnăm o copie a contractului pe o carte verde cu un filigran și alte caracteristici de securitate diferite. Dacă aveți, formalitățile sunt în regulă.

Declarații obligatorii în contractul de vânzare

Pe lângă formalitățile obligatorii, legea prevede și elemente de conținut obligatorii, deoarece, pentru a proteja terenul arabil, noul proprietar trebuie să își asume anumite obligații și să facă o declarație în acest sens.

În primul rând, cumpărătorul trebuie să declare în contractul de vânzare că nu va transfera utilizarea terenului către o altă persoană, îl va folosi el însuși și își va respecta obligația de utilizare a terenului și se va angaja să nu folosească terenul în niciun alt scop timp de 5 ani de la data achiziției.

Ar trebui, de asemenea, să se afirme că cumpărătorul nu a acumulat o datorie pentru taxa de utilizare a terenului (acest lucru poate fi interesant dacă cineva a deținut anterior terenul nu ca proprietar, ci ca utilizator și nu a plătit proprietarului contraprestația). Cumpărătorul trebuie să precizeze, de asemenea, în contractul de vânzare că nu sa constatat că a încheiat o tranzacție legală pentru a eluda limitele de achiziție în termen de 5 ani înainte de încheierea contractului. De asemenea, trebuie precizat, desigur, că dimensiunea totală a terenului care urmează să fie achiziționat în temeiul contractului de vânzare și a terenului dobândit anterior de cumpărător nu depășește limita legală (un hectar).

Dreptul de preemțiune

Aprobare oficială

Așadar, dacă am parcurs turul obligatoriu la grefier și am avut noroc pentru că nimeni nu a vrut să-și exercite dreptul de preempțiune, trebuie totuși să obținem aprobarea oficială. Aprobarea este emisă de biroul funciar, pentru care obține și rezoluția comitetului local competent pentru terenuri. Comitetul local pentru terenuri consideră contractul de vânzare în conformitate cu criteriile stabilite de lege, cum ar fi dacă contractul este potrivit pentru eludarea restricțiilor de achiziție, dacă poate apărea o situație în care noul proprietar să poată abuza ulterior de dreptul său de preemțiune sau dacă prețul de cumpărare este proporțional cu valoarea de piață a terenului.

În cazul în care decizia Comitetului funciar este favorabilă, administrația agricolă își dă acordul și pune o clauză asupra contractului în baza căruia proprietatea cumpărătorului este înregistrată definitiv.

Din păcate, procedura de mai sus nu este simplă și, într-un caz bun, va dura cel puțin o jumătate de an înainte ca cumpărătorul să poată lua în sfârșit decizia de a-și înregistra titlul. Făcând acest lucru, desigur, nu vrem să descurajăm pe nimeni să ia terenuri agricole, dar este util să știm că, dacă cumpărăm astfel de proprietăți, ne așteptăm ca fabricile birocrației să măcine încet.

Cadouri

Este mult mai simplu decât să cumpărați și să vindeți să achiziționați terenuri agricole în dar, dar această opțiune este disponibilă doar într-o măsură limitată. Conform Legii funciare, proprietatea asupra pământului poate fi transferată drept cadou numai în beneficiul unei rude apropiate, a unei biserici stabilite sau a unei persoane juridice ecleziastice interne, a administrației locale și a statului. Dacă, pe de altă parte, oferim un cadou, nu există un drept de preemțiune și nu este necesară aprobarea oficială.

***
Deci, este nevoie de multă răbdare și perseverență pentru cineva care dorește să cumpere terenuri agricole, dar nu este o misiune atât de imposibilă pe cât pare prima dată. Este important să alegeți un avocat cu experiență în vânzarea și cumpărarea de terenuri arabile, deoarece un contract defect sau incomplet poate prelungi procesul cu luni.