Este posibil ca 2019 să fi fost un moment de cotitură pe piața imobiliară din Ungaria

Piața imobiliară se poate confrunta cu schimbări: în 2019, cursa pare să se fi încheiat. Deși am asistat la o creștere semnificativă a prețurilor locuințelor în ultimii ani, indicele de economisire a crescut cu peste 120 la sută de la minimul său în primul trimestru al anului 2014 la al doilea trimestru al anului 2019, mai mult decât dublarea, iar 2019 a adus o serie de incertitudini despre continuarea sa.

Deocamdată, sunt disponibile date pentru prima jumătate a anului 2019, pe baza cărora se pare că piața imobiliară se poate confrunta cu modificări, iar acest lucru este confirmat și de informațiile preliminare pentru al treilea trimestru, scrie grupul Takarék în analiza sa.

Prețurile casei stagnante

Începutul anului a început puternic pe piața internă a locuințelor, deși numărul tranzacțiilor a scăzut ușor în primul trimestru, dar a fost totuși minim. Între timp, prețurile au crescut din nou semnificativ, cu peste 7%, ceea ce a fost un rezultat remarcabil chiar și în comparație cu trimestrele anterioare.

Cu toate acestea, al doilea trimestru a adus deja o stagnare mai puternică pe piață. Numărul tranzacțiilor a scăzut și mai mult, în special în Budapesta, unde aproape s-a înjumătățit, iar această scădere a vânzărilor s-a reflectat puternic și în prețuri. Creșterea prețurilor sa oprit între aprilie și iunie la nivel național.

Toate acestea, potrivit analiștilor, sugerează că boom-ul de pe piața imobiliară din ultimii ani s-ar fi putut încheia.

Modificări ale indicelui locuințelor Takarék între 1998 și 2019 Sursa: Indicele Takarék

Cu toate acestea, la fel cum creșterea din anii precedenți nu a afectat în același mod diferite părți ale țării, au existat diferențe semnificative în stagnare. În timp ce la Budapesta, în ciuda unei scăderi semnificative a numărului de tranzacții, prețurile au continuat să crească, iar regiunile vestice au devenit mai scumpe, în alte părți ale țării, în special în așezările mici, tipicul pe metru pătrat revine ușor în al doilea trimestru comparativ cu primele trei luni, deși în comparație cu nivelul din 2018, aceasta a însemnat în continuare prețuri unitare semnificativ mai mari.

Deocamdată, sunt disponibile destul de multe informații pentru al treilea trimestru, deși doar datele noi ne vor putea apropia pentru a determina perspectivele viitoare ale pieței. Deocamdată, se poate observa că numerele tranzacțiilor au fost foarte mici în vară și, deși s-a înregistrat o oarecare redresare pe piață în septembrie-octombrie, în noiembrie numărul vânzărilor a fost mai mic decât în anii precedenți.

Valoarea medie a prețurilor locuințelor în regiunile Ungariei Sursa: Indicele de economii

Unde, ce mișcă piața imobiliară?

La diferite rate de creștere a prețurilor pe piața imobiliară, se poate observa că așezările mai mari cu piețe mai bune ale forței de muncă au avut rezultate mai bune, în special în capitală, în timp ce prețurile din microregiunile întârziate s-au schimbat mult mai puțin. Există o serie de factori care stau la baza diferitelor performanțe ale pieței imobiliare.

În analizele anterioare ale indicelui de economii, de exemplu, sa ocupat în detaliu de efectele diferitelor investiții în construcții, adică dezvoltarea urbană, pe piața imobiliară. Între 2014 și 2018, a existat o diferență semnificativă în volumul de birouri, hoteluri, imobile industriale, locuințe și educație/cercetare și dezvoltare implementate în diferite capitale de județ.

Cele mai mari investiții valorice s-au făcut în Győr, orașul având o cotă de 19% din total. Pe locul al doilea s-a clasat Debrecen, cu 11%, urmat de Tatabánya, Szeged și Kecskemét. Dezvoltările au fost finalizate în cea mai mică sumă din Salgótarján, dar acțiunile Békéscsaba, Szekszárd, Szolnok și Kaposvár au rămas sub 2%. Dezvoltările pot juca un rol semnificativ în capacitatea unei anumite zone de a reține sau atrage oameni, adică are un impact asupra cererii pieței imobiliare.

Analiștii indicelui de economii au constatat că creșterea prețurilor locuințelor a fost mai semnificativă în orașele în care s-au făcut investiții mai mari, în timp ce orașele cu valori mai mici ale investițiilor finalizate au devenit mai puțin costisitoare între 2013 și 2018.

Indicele Takarék s-a ocupat și de piața locuințelor rurale într-o analiză separată, detaliată, care arată, de exemplu, că au existat diferențe semnificative între cele mai mari orașe din Ungaria de Est și Ungaria de Vest, în mai multe cazuri Miskolc, Nyíregyháza și Szolnok au produs un număr mai scăzut condus de Győr în majoritatea cazurilor. Conform rezultatelor studiului, în cazul orașelor și împrejurimilor lor cu un sold migrațional pozitiv sau mai puțin negativ în ultimii ani, modificarea prețurilor locuințelor a fost mai mare, cum ar fi în Győr și împrejurimile sale sau în Kecskemét. Și soldul migrației a arătat o imagine mai pozitivă, unde nivelul salariului net pe contribuabil a fost mai mare.

Sursa ilustrației: Shutterstock

Ce se poate deduce din numărul construcțiilor de locuințe?

În mod surprinzător, au fost eliberate puține autorizații de construire în primele 9 luni din 2019 decât în aceeași perioadă din 2018. Creșterea nu este semnificativă, doar 2,7% la nivel național, dar la Budapesta extinderea a fost de 22%, ceea ce se poate numi deja o creștere mult mai drastică și care este și mai interesantă, cu cota TVA din nou de la 1 ianuarie 2020. Desigur, obținerea unei autorizații de construire nu înseamnă începerea construcției, cu atât mai mult cu cât valoarea construcției începute a scăzut semnificativ în primele 9 luni, conform raportului EBA privind activitatea de construcție, deși a existat încă o creștere la Budapesta.

În capitală, unde proporția de condominii este cea mai semnificativă, probabil cu proiectele lansate rapid, dezvoltatorii au încercat să profite de rata scăzută a TVA chiar și în 2019, pentru a-și încuraja clienții să plătească avansuri mai mari în 2019.

Potrivit Raportului privind piața imobiliară din Budapesta, impulsul pe noua piață imobiliară a scăzut, de asemenea, numărul apartamentelor nou lansate a scăzut cu 72 la sută comparativ cu primăvara pentru perioada de vară din Budapesta, dar și numărul apartamentelor vândute a scăzut.

Marea întrebare este motivele care stau la baza performanței mai slabe a pieței imobiliare în al doilea trimestru, deoarece mai mulți factori ar fi putut influența evoluția pieței. Pe de o parte, MÁP + a intrat pe piață pentru această perioadă și, pe de altă parte, măsurile de protecție a familiei au fost prelungite de la începutul lunii iulie, inclusiv împrumutul de așteptare pentru copii cu dobândă zero, care ar fi putut justifica unele așteptări din partea clienților din perioada precedentă, adică în al doilea trimestru.

Cu toate acestea, cererea amânată în contextul măsurilor de protecție a familiei poate intra ulterior pe piață. Acesta din urmă poate fi susținut probabil de preluarea tranzacțiilor în septembrie și octombrie.

Cea mai mare întrebare este cât de mult vor „iubi” investitorii piața imobiliară în viitor. Știm că investitorii au jucat un rol semnificativ în creșterea pieței imobiliare, într-un mediu cu rată scăzută a dobânzii mulți au ales locuința ca opțiune alternativă de investiții pentru a-și plasa economiile, care a primit acum un puternic, Cumpărarea și vânzarea titlurilor de stat este mult mai simplă decât cumpărarea unei proprietăți, deoarece este un activ mult mai lichid, în timp ce în cazul imobilelor, problema implică și riscuri serioase.

Cu un randament de aproape 5%, valorile mobiliare super-guvernamentale sunt un concurent absolut al imobilelor.

În octombrie, analiștii indicelui Takarék au examinat, pe lângă nivelurile prețurilor locuințelor disponibile în primul trimestru, randamentele achizițiilor de locuințe în scopuri de investiții în Budapesta și în unele orașe mari.

Sursa ilustrației: Origo

În cazul unei achiziții cu un împrumut de 50%, rentabilitatea capitalurilor proprii a variat între 6,6 și 10,4% la Budapesta, în timp ce în mediul rural a fost între 8,1 și 10,1%, presupunând o creștere anuală a prețurilor locuințelor cu 3% în perioada următoare. Așa cum arată acest exemplu arătat, creșterea viitoare a prețurilor locuințelor are un rol foarte semnificativ în dezvoltarea randamentelor disponibile odată cu achiziționarea unei case, întrucât randamentul numai din chirii nu atinge nivelul randamentului MÁP +. Mai mult, în pofida cererii mari de chirii, creșterea chiriilor nu a urmat creșterii prețurilor locuințelor, iar creșterea sa este puțin probabil să se accelereze în viitor.

Nu este de mirare, deci, că cumpărătorii de case pentru investiții sunt incerti. Conform informațiilor rețelelor imobiliare, scăderea ponderii acestora în grupul de clienți s-a simțit și în perioada cu cel mai mare număr de tranzacții din toamnă.

Rezultatele anului 2019 includ, de asemenea, faptul că o proporție tot mai mare de case nou construite utilizează soluții tehnologice moderne. Pe măsură ce avansăm în timp și ne apropiem de termenul limită pentru strângerea energiei în 2021, locuințele vor trebui să îndeplinească cerințe de calitate din ce în ce mai ridicate, adică cei care aleg în prezent între case vacante vor avea o șansă din ce în ce mai mare să cumpere o casă cu o cerere de energie aproape zero. .

Dintre analizele indicelui Takarék, au fost evidențiate schimbarea necesităților de energie și efectele sale asupra pieței imobiliarelor. Conform datelor primului trimestru al anului 2019, în cazul a 45% din apartamentele de vânzare din proiectul în construcție, obiectivul a fost obținerea unui rating BB cel puțin.

Comparativ cu 35 la sută din locuințe cu o dată țintă pentru 2019 la începutul anului 2019, proporția de locuințe care utilizează energie regenerabilă a crescut la 64 la sută dintre cele predate în 2020, în timp ce proporția celor încheiate în 2021 sau ulterior, de asemenea a crescut datorită reglementărilor mai stricte. Crește la 100%.