Apartamentul nu este o investiție pasivă

Am analizat publicarea imobiliară și imobiliară pe blog de mai multe ori din punct de vedere financiar. Acum Iosif a abordat problema dintr-o perspectivă diferită. Pentru că dacă îți dai capul locuințelor, nu vei avea doar un impact financiar asupra lucrului, ci va trebui să ai de-a face și cu oamenii. Dacă ai noroc, vei avea chiriași buni. Dacă nu, puteți avea o mulțime de probleme cu acesta. Vechiul patin al lui Joseph pe piață, sau a fost, până când și-a vândut apartamentele. Urmărește scrisul lui.

Închiriez apartamente de mult timp, dar există și apartamente de închiriat în familia și mediul meu (destul de mult).
Unii au cumpărat apartamente vechi în centrul orașului (Bp) pentru închiriere pe termen lung, alții au construit condominii mai mici cu câteva apartamente în aglomerare, închirindu-le, alții au cumpărat o mulțime de locuri de parcare în garaje subterane de închiriat, dar unele Am Airbnb, de exemplu, așa că am văzut câteva lucruri de-a lungul anilor.
Apropo, vândusem deja majoritatea apartamentelor mele și m-am mutat la țară - asta a fost suficient.

O mică perspectivă: 90 de milioane au fost menționați de mai multe ori ca fiind limita care trebuie atinsă
Adevărat, depinde în mare măsură de situația familială a persoanei, unde locuiește etc., dar constat că acasă, mai ales la Budapesta, cu atât de mulți bani, cineva nu va fi aproape „bogat” pe cât cred mulți oameni. În plus față de oamenii aparenți, există mai mulți oameni în mediul meu între 500-1000M (valoare netă) și, așa cum am observat, mulți oameni își imaginează un nivel de trai pentru acest 90-100M HUF imediat ce aprox. poate fi finanțat cu un ordin de mărime mai mulți bani (sau nu! numai capital + muncă).
În caz contrar, nu bogații au mulți bani, ci cei care au puțină dorință. Peste un nivel, suma de bani nu afectează foarte mult calitatea vieții și acest nivel este mult mai mic decât cred mulți oameni. De asemenea, poate fi scăzut din necesități, iar Miklós a scris acest lucru de multe ori.

Ceea ce se poate observa în multe locuri este că, din păcate, mulți oameni compară în mod eronat închirierea locuințelor cu alte investiții pasive (PMÁK-uri, ETF-uri etc.), dar, din păcate, închirierea locuințelor nu este o investiție complet pasivă. Mulți nu sunt pregătiți pentru asta, în special cei care au tăiat-o pentru prima dată. Mai mult risc, mai multe macera, costuri neașteptate etc.
Am început să colecționez o mulțime de lucruri, dar ar fi fost mai degrabă o carte dacă aș fi descris totul, așa că voi descrie doar câteva cazuri care s-au întâmplat, ce probleme au apărut, într-o imagine interesantă:

- Dealerul: Locatarul este un tânăr bine poziționat, plătind întotdeauna corect. Apoi, dintr-o dată, poliția sparge ușa și o ia în cătușe. Era dealer, dar nu la nivelul unui tâmplar de pe stradă.

- Alcoolicul: vecinul inferior este un alcoolic care este chiriaș într-un apartament municipal. Anno a avut o ruptură de țeavă în apartamentul meu, vecinul a luat banii de la asigurător pentru înmuiere, bineînțeles că era de elită. După aceea, din când în când, anunța din nou înmuierea peste tot, credea că va veni de mai multe ori. Cercuri regulate cu stilul, municipiul etc.

- Copil bolnav: unul dintre chiriași avea un copil cu dizabilități foarte grave (știau că copilul nu va supraviețui, el l-a realizat și apoi a reușit). Înțeles, femeia nu se afla într-o stare mentală foarte bună și, din păcate, problema ei era deja cu proprietarul ei.

- Fluturașul: am închiriat apartamentul unei doamne și, în timp, apare partenerul ei, un adevărat „caz dificil”. Finalul a fost că dintr-o dată a bătut-o pe femeie, a fugit, iar eu am rămas acolo în apartament. Din păcate, acest lucru a fost, de asemenea, destul de greu de rezolvat.

- Probleme familiale: la un salariu lunar, soțul și soția se arată unul pe celălalt pe care celălalt nu l-a dat în cota sa din bani. Am ceva de-a face cu asta?

- Construcția: încep să construiască pe protezele de lângă apartament, fac fotografii înainte și în timpul și după ce se uită la fisurile din apartament în toate direcțiile, corespund constant, chiar și eu mă ocup de asta.

- Conducta de canalizare: conducta de canalizare nu are suficiente picături + vecinii aruncă totul în toalete, rezultatul este înfundarea toaletei din apartament în fiecare lună sau două. Nu există nicio soluție, deoarece ar trebui să bateți băile și pereții camerelor până la capăt prin cinci apartamente (mai multe au fost renovate înainte). Nici o sansa.

- Mai mulți chiriași: am închiriat două apartamente unul lângă celălalt, chiriașii mei s-au certat și m-au hărțuit.

- Adunări: comunitatea rezidențială selectează, dar majoritatea sunt un studiu de caz. Eram abia la început, dar am renunțat.

- Spargerea: au spart într-unul din apartamente și au luat lucrurile. Asigurarea a plătit doar repararea ușii, nu lucrurile chiriașului. Am avut o problemă și cu asta.

- Impozitul pe proprietate raional: aprox. 1500 HUF/m2/an (!). Oh, cum este asta? Da, plus amenzi și dobânzi de întârziere.

- Vecini: dacă chiriașii se întâlnesc cu vecinii, există șanse mari să-l găsească pe proprietar, de obicei printr-un reprezentant comun

- Parcare: chiriașul și-a parcat mașina în așa fel încât unul dintre rezidenți să nu poată ajunge confortabil la locul său obișnuit, au vorbit, parbrizul chiriașului a fost spart dimineața. Aș putea să ascult și eu asta.

- AirBnb: cheltuielile pe termen scurt se desfășoară deja în apartamentele învecinate, deci cele nu sunt scoase pe termen lung, deoarece venirea este constantă, petrecerea merge noaptea etc. Cine ar locui între două apartamente Airbnb, mai ales dacă îl închiriați?

- Brutărie: o brutărie s-a mutat în spațiul comercial de sub apartament, încep puțin devreme, zgomotul mașinilor vine în apartament. Nici aceasta nu va fi o problemă pentru chiriaș, deoarece va merge mai departe. Alții nu o scot.

- Baia: după o înmuiere, s-a dovedit că baia nu se afla în locul potrivit în apartament în acel an, atât de mult încât a trebuit doar mutată. Nu a fost ieftin.

- Apartament nou construit: nu a fost dat în folosință, nu este terminat, procesul se desfășoară de ani de zile. Pentru alții, probleme de garanție etc.

- Dispărutul: chiriașul plătește exact ani de zile, iar apoi peste noapte dispare, apartamentul în ruine. În mod evident, depozitul abia acoperă ceva din renovare. (Un depozit tipic este o chirie maximă de 2-3 luni, care este o sumă de glumă dacă ceva trebuie renovat și chiar și mulți nu o pot pune jos)

- Mouse-ul: jos este apartamentul, iar chiriașul îl tachină pe proprietar pentru a lăsa șoarecii să intre, să facă ceva.

- Cheltuielile generale: chiriașul spune că crede că are o mulțime de facturi la electricitate. Îi spun că televizorul poate merge toată ziua, precum și consuma energie electrică. La asta vorbește: Vorbesc împreună, odată electricitate, odată electricitate, iar transmisia TV vine oricum din aer, deci nu trebuie să plătesc, așa că nu mai vreau să o înving.

- Subsol: dintr-un compartiment de pivniță care poate fi închis, locatarii au luat lacătul în mișcare, un vecin din casă l-a împachetat imediat și l-a încuiat. Întrucât nu a fost descris oficial nicăieri a cui a fost, a fost destul de problematic să se recupereze.

- Renovări: trebuia făcut ceva în apartament, vecinii constatau adesea că era mult zgomot etc. După aceea găteau tot timpul, apoi i-am ascultat de la chiriaș.

- Curățenie: un chiriaș fără niciun semn a venit la mine că apartamentul nu a fost curățat corespunzător când l-am închiriat. Atunci de ce l-ai scos anno și oricum nu te-ai deranjat? (a fost scos cu vreo 3-4 ani înainte și a fost complet curățat)

- cost comun: este posibil, de asemenea, să plătiți elemente unice mai groase pentru renovări, au fost renovări ale acoperișului etc.

-IKEA: candidat chiriaș la vizionare: apartamentul este frumos, dar unde vor picura perdelele și tacâmurile (!) În bucătărie? Cred că de la IKEA, dar vă mulțumesc pentru oboseală.

Ați putea continua linia cât de mult puteți, doar de la astfel de povești la o carte, mult amuzant și din păcate mai puțin amuzant. Aș fi curios în astfel de cazuri mai problematice ce face un „administrator de proprietate”, cred că nu va curge inutil în aceste situații, doar îl cheamă pe proprietar să vină, există probleme ...

Atâta timp cât nu există nicio problemă, nu aveți nevoie de manager, pentru că vi se va plăti chiria și cheltuielile generale, mergeți peste tot pe net și la telefon, dacă ceva nu merge bine, puteți aranja și chiriașul, provocați stăpân apoi faceți-o și deduceți. (Eliberarea/primirea maximă necesită prezență personală).

În comentarii, puteți scoate puncte individuale despre ceea ce poate fi rezolvat/apărat, dar nu acesta este scopul. Retrospectiv, și eu sunt mai deștept, am experimentat câteva lucruri de-a lungul anilor, dar au existat întotdeauna cazuri noi, nu te poți gândi la toate în avans.

Cineva poate cumpăra unul (sau mai multe) apartamente și nu va avea niciodată o problemă cu nimic timp de mulți ani, dar să recunoaștem, pe termen lung, șansele ca acestea să fie destul de mici, în special pentru mai multe case. La început, cineva este încă entuziast, dar după un timp te poți plictisi de asta, mai mult, aceste lucruri nu pot fi traduse în bani atunci când capul este plin de chiriași și apartament. S-ar putea să merite să fie închiriate, dar din păcate există și vor exista, deoarece locuințele sunt închiriate de oameni și nu de ETF-uri.

Dar pentru a da un exemplu și în cifre, unul dintre apartamentele de la care am cumpărat a scăzut în mod clar prețul apartamentului din cauza crizei. CHF a luat un împrumut ca investiție înainte de criză, nu a putut/a vrut să-l emită, a plătit creditul o vreme, datoria principală s-a stins, în cele din urmă mi-a vândut-o mult mai ieftin decât a luat-o, iar eu am plătit Banca. Mi-a spus că a calculat retrospectiv, dacă nu va face nimic, atunci contul său va fi pur și simplu prețul apartamentului. Acesta este un exemplu extrem cu siguranță, dar arată și cât de mult poți cădea cu un apartament.

Nu spun că locuința este o investiție proastă, în timp prețul este de așteptat să crească în locuri bune, dar cu ce ritm, cu ce fluctuații, nimeni nu poate prezice.
A meritat din punct de vedere financiar pentru mine cu această creștere de preț, dar când în criză apartamentul vecinului nu putea fi vândut pe jumătate de ani cât am cumpărat în 2003 (parametrii erau aceiași), nu era o situație veselă. În cele din urmă, a mers la un preț de 40%, proprietarul avea nevoie de bani și nu era niciun cumpărător atât de mult.

Deci, a existat o astfel de perioadă și ar putea veni, chiar și o scădere de această dimensiune în orice moment. Nu sunt sigur, dar poate fi același lucru pentru probleme, toată lumea ar trebui să le ia în considerare înainte de a le rezolva.